老徐:18312345110

 

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关于我们

小产权房,无论自住还是投资,已经实实在在存在于我们的生活。
或许旧改就是解决小产权房问题的金钥匙。

和很多深漂一样,我从当初的一无所有,经过不断摔打,受惠于小产权房,在深圳有了立足之地。
酸甜苦辣自知。


时下,我是个职业中介,职业投资客,职业民房投资顾问。

闲来,把一些经验和教训记录下来,供同好者参考。
也借机结交相关同好者。


时刻告诫自己,要有一颗大海般的包容心,老牛般的耐心,这样才不觉得累,才能体验买房卖房的乐趣。
深圳房产市场大无边,无论做中介,还是自己投资,脚踏实地,从中分一杯羹,养家糊口,过小康生活是没问题的。

小产权房 常识

买卖注意事项

关于小产权房,各种媒体的解读已经足够完善。
这里只针对深圳布吉周边小产权房介绍下简单情况。

罗湖蔡屋围,水贝,布心,木棉岭,玉龙山庄,布吉南门墩,木棉湾,坂田等地旧改工作如火如荼。小产权房拆迁也有补偿,很多村民及后来买入者获益匪浅。
旧改,或许是小产权房问题最完美的解决方式。

小产权房 不允许交易,但交易实实在在存在。因为不合法,所以风险还是存在的。一方违约,另一方利益必然受损。
因为不受法律保护,一旦发生买卖纠纷,维权难度很大。结局往往是解除买卖,退款。
另外,也有人一房多卖,所以,买卖要相当谨慎,一定要有熟悉的人帮忙指导。

 

小产权房

交易流程

(一)看房,下定金。
这个环节很重要。和房东之间的讨价还价,或者说交流,是买家了解房东人品的最直接机会。觉得房东不好打交道,直接放弃。否则后患无穷。
下定金,一定要写明违约责任。
家庭成员收定金的,要写明代签。

房子是爷爷奶奶的,有一方去世。这种情况比较复杂,儿子闺女都有份,是否大家都同意卖房。是否全部到场签名。不要嫌麻烦,一定要了解清楚。
收取定金时,就要写收据了,此时的收据,其实内容已经和买卖协议相当,很重要。
什么时候去做见证,什么时候交款,什么时候交房,违约怎么办,见证费谁出,都要在定金收据中体现。
房屋单价,面积,总价,定金,尾款,交房押金,要分别注明。只写总金额,万一出错容易起纠纷。
金额要有大小写,也是防止写错。
记住:无论哪一方身份多高,人品多好,口碑多佳,人有多老实,该有的手续一定要有,该写下来的,不要口头说说。无赖两个字不会写在脑瓜上的。
交房定金一定要收,再好说话的房东,也代替不了租客。有时候租客以及水电交接工种不顺畅,会很烦人。



(二)办理律师见证手续
房东夫妻到场是最好的,很多人也会这么要求。最好要带结婚证。万一不是原配,要问情原配哪去了,此房和原配的关系。是离婚的,有没有离婚协议,有没有财产分割。有没有法院判决书。房东子女成年的,最好也一起签字。
布吉做见证的地方,集中在天虹商场对面,以及布吉街道办边上。



(三)付款
一般情况下,做完见证手续,就要付款了。付款完毕,房东将见证书等资料交买家。
买家要提前做好准备工作,最好把钱集中到一个账号。最好避免在星期天交易。
所有收款收据,要注明到账为准。



(四)费用结清
布吉很多房子的水电是有独立户头的,过户时最好一起去办理,主要是结清账目。电过户,一般只要提供老业主的电话,地址就可以了。水过户比较麻烦,要复印见证书。
注意:布吉水务是最可恶的,不提供复印!!!!要跑到马路对面复印店去。记得复印身份证,见证书第一本,扣款银行卡。
另外,水销户要一个月时间。想拿拆迁奖励金的朋友要注意。
有的还需要过户燃气有线电视(大世记花园边上)



(五)交房
最好是交空房。带租约的,要交割清楚。合同最好重签,不要怕麻烦。

注意:一般小产权房,中介费是不写在定金收据里的,因为比较隐秘。有可能是拿双方,有可能是拿一方。潜规则吧。如果中介费透明,完全可以写在定金收据里。也可以签个佣金承诺书。




(六)定金收据范本
和商品房的买卖合同不同,一大张拿出来会把房东吓到。既要简单清晰,又要全面。
内容尽量在一张A4纸中体现。
所有收款收据,可以直接用笔在纸上写,市面上那种复印的,不实用,时间久了,看不清字迹。
下面给出两个版本,具体可以根据实际情况修改。比如添加违约方对中介方的赔偿内容等等。内容大同小异。
(一般情况下,小产权房的定金收据,有中介的情况下,是不留甲乙双方的电话的。潜规则。)





 


两证一书
建设用地规划许可证 
建设工程规划许可证
宝安县居民(私人)兴建住宅用地批准通知书

原村民的房,有建房许可证。
整栋的,一般两证一书原件在原来房东手里。卖出其中一套或者多套,就用两证一书等资料,签订买卖协议。再转手,就是靠复印件和买卖协议做资料了。
有的房子,被转卖6手左右,甚至更多手,期间用的都是两证一书复印件,风险可想而知。建议,选择转手次数少的房。
红本绿本
有的房子补了地价,办了红本,办了绿本。
红本,可以贷款,但是额度非常小,目前4千一平米左右。而且占用购房指标。
绿本,明确不可以过户,国土局有备案。只能做见证,私下买卖。拆迁时,开发商会对赔付目标有要求。拆迁后的红本房,可能只认绿本登记人。办了红本,然后转让给买家。

老保安红本,这种房国土所没备案。性质和两证一书差不多。

其它
村委统建楼,集资建房等等。拿到买家手里的可能就是一份和村委签订的买卖协议,也可能只是购房收据。现实中,一些老的独栋民房,可能只有历史遗留,或者地皮纸等。买房就是买人,看着办吧。

注意
有人为了安全,高价买红本民房。有人为了简单快捷,选择两证一书。也有人要绿本,认为政府承认了,安全。每一种买卖前都要辨别清楚,不懂的多问几个人。
或者找有经验的朋友查看,以免留下遗憾。

怎么辨别是不是绿本?
有些卖家怕日后房东变卦,不敢买绿本。那么怎么知道这套房是不是绿本的呢?
两证一书的房子,没有办绿本的,交易时会有两证一书复印件。原房东会有原件。

绿本,一般是整栋的。如果是第一手,有原件当然好分辨。
如果是第二手,买其中一套的,只能拿绿本原件做见证。
第三手以后,一定要注意了,就见不到原件了,只有复印件。没有经验的买家,往往只注意前面的买卖协议等资料,不会去辨别绿本房产证的复印件。

如果是旧改房,买家确认不要绿本的,可以在定金收据上注明,甲方出售的房屋不是绿本。以免买到手后才后悔。

事实上,深圳整栋民房,绿本的买卖已经很多。只是遇到拆迁补偿时,房东的人品就很重要了。所以,买卖时,签订的买卖协议非常重要。价格可以放大,提高房东违约成本。


小产权房各种证件样本
待续。。。。。







 

小产权房证件

旧改房的价格一般很高。目前木棉湾京基旧改房,单价已经在2.7-3.1万。
小产权房,见证书的面积一般和实际面积有出入。要了解开发商是否有测量数据出来,有的话要以该数据为准。
有的加建部分,开发商是赔钱不赔房的。顶楼搭建部分一定要注意,一般也是补偿点小钱而已。
是否在红线范围,非常重要。南门墩也有几栋是不拆的,木棉湾新村也不在拆迁范围内,大芬油画村也不在拆迁范围内。一定要查看清楚。不能见便宜就上。
拆迁房,租赁合同一定要写清楚相关条款,以免清租客时麻烦。尤其是店铺!

旧改房,如果有隔层的,层高2.2米以上永久建筑,有的是会赔房的。具体要看开发商了,不一定。

 

旧改房交易 注意事项

被问最多的问题

怎么知道房子是不是他的?怎么避免一房多卖?

 

1,查看房产证件。一般小产权房第一手的证件比较旧。伪造难度很大,有经验的人可以分辨。
2,查看购房收据,和房产证件相比较,看内容,看新旧程度。
3,查看水电气收据姓名。
4,有管理处的,查看登记人姓名是否是房东名字。或者前面几手房东的名字。
5,旧改房,查查旧改办登记的是谁的名字。
6,下定金时,要求对方夫妻在场签字。最好到对方家里,当着多人的面下定。
最关键的,还是看人。请有经验的人帮忙长眼。有经验的人,通过交谈,还是会判断出对方是否可疑的。
7,下定金时,所有定金收据,合同,双方身份证,房屋证件,双方拍照。
8,最好有中间人在场。


此外,下定金的时候,要注明,如果房东反悔不卖,什么时间之前退押金,如果超时不退,按照多少支付违约金。这样,一定意义上会增加房东一房多卖的顾虑。
一房多卖,只能从合同上来限制阻吓房东,使其不敢轻易动心。

深夜码字,有点困,感觉说的比较杂乱,肯定也有没说到的地方,先将就了看。
归根结底,买房要识人。
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